Como as comunidades locais podem aproveitar ao máximo o boom dos data centers
As comunidades que obtêm os melhores negócios em data centers são aquelas que aprenderam o que pedir antes de dizer sim.
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As comunidades locais têm muito mais influência sobre os data centers do que imaginam, e a maioria das comunidades ainda não aprendeu a usá-los. Esta é a verdadeira história por trás dos números que outros interpretam como uma crise. De acordo com uma pesquisa de opinião Gallup realizada em março de 2026, 71% dos americanos se opõem à construção de um data center de IA em sua própria vizinhança, e 48% deles disseram que se opõem fortemente. Pelas contas do Data Center Watch, só no primeiro trimestre de 2026, pelo menos 75 projetos foram interrompidos ou atrasados, com um valor combinado de cerca de 130 mil milhões de dólares – quase igualando o total bloqueado ou atrasado durante todo o ano de 2025.
À primeira vista, estes números parecem um obstáculo, mas é mais correto vê-los como uma espécie de sinal de preço. Os incorporadores estão com pressa para construir e as comunidades locais possuem as licenças de que necessitam. E é precisamente a capacidade de dizer “não” que dá valor à palavra “sim”.
As comunidades deveriam perguntar como é um bom “sim”. Há cada vez mais evidências de que a lista de coisas que as comunidades podem exigir é muito mais rica do que as ofertas únicas e as promessas de emprego que os desenvolvedores normalmente oferecem. Algumas comunidades já negociaram acordos que reduzem as contas fiscais dos residentes e mantêm o bairro tranquilo, com limites rígidos para o uso da água também incluídos no acordo. Raramente se fala deste manual, o que é estranho, porque ambos os lados saem na frente quando uma comunidade sabe o que pedir.
Comece com o que os residentes realmente desejam
A Gallup fez algo incomum na sequência de sua pesquisa de março de 2026. Em vez de os oponentes escolherem opções de uma lista predefinida, eles foram autorizados a explicar as razões da sua oposição com as suas próprias palavras.
Estas respostas formam uma “lista de demandas” ordenadas por prioridade. Metade dos entrevistados mencionou o consumo de recursos, principalmente impactos no uso de água e energia, juntamente com efeitos ambientais mais amplos. Além disso, 22% levantaram questões de qualidade de vida, desde valores de propriedades até tráfego. Cerca de 16% mencionaram poluição, principalmente sonora. Apenas 15% apontaram para o aumento das contas de água e electricidade, e um dos maiores argumentos de venda da indústria, o emprego, quase não apareceu nas respostas.
Razões para oposição do data center.
Pesquisa Gallup, abril de 2026.
As reclamações dos moradores são principalmente sobre o que podem ver e ouvir. Isso diz à comunidade o que pedir. Além disso, alguns desses itens são mais baratos para um desenvolvedor resolver do que uma verificação que chama a atenção.
O pacote de benefícios convencional erra. Exemplos recentes incluem uma proposta de pagar a cada família US$ 10 mil em Hazle Township, Pensilvânia, e um abrigo de animais de US$ 15 milhões em Ellis County, Texas. Estas são somas substanciais, mas um novo abrigo para animais não acalmará o equipamento de refrigeração nem reduzirá as contas de água, e para os residentes as ofertas podem parecer uma tentativa de suborná-los. Uma comunidade que negocia a partir da lista de queixas obtém a mitigação e as comodidades que deseja, e as obtém sem ressentimentos.
O discurso de vendas de empregos pode ser totalmente deixado de lado. A Federação de Cientistas Americanos observa num relatório que um data center totalmente operacional emprega em média apenas 157 pessoas a longo prazo. Espera-se que os dois campi da cidade de Lancaster, na Pensilvânia, produzam apenas cerca de 300 empregos permanentes, embora os investimentos anunciados cheguem a US$ 6 bilhões.
Demanda Calor
O item mais criativo do cardápio é algo que os projetos americanos quase nunca ofereceram, e decorre diretamente da reclamação número um. Um data center é uma enorme fonte de calor que nunca desliga. Mais de 98% da eletricidade consumida por uma instalação é, em última análise, libertada como calor de baixa qualidade, e as instalações convencionais gastam enormes somas para se livrarem dele. Se esse calor for tratado como um produto e não como um fluxo de resíduos, ele se tornará a principal coisa que um data center produz e que os residentes comuns podem consumir diretamente.
A Europa mostra como isto é na prática. O projeto da Google em Hamina, na Finlândia, visa cobrir cerca de 80% da procura anual de calor da rede local de aquecimento urbano, fornecendo calor a residências, escolas e edifícios públicos. Estima-se que as instalações da Meta em Odense, na Dinamarca, forneçam cerca de 100.000 megawatts-hora de calor recuperado anualmente, o suficiente para as necessidades de cerca de 6.900 famílias.
O modelo também pode ser reduzido. Em Exmouth, Inglaterra, a pequena instalação de servidor refrigerado por imersão da Deep Green aquece uma piscina pública e reduziu os custos de aquecimento da piscina em mais de 60%. Além disso, a Octopus Energy prometeu um investimento de £ 200 milhões para espalhar esta tecnologia em piscinas e redes de aquecimento urbano em toda a Grã-Bretanha. Um único cliente adjacente, por exemplo uma escola ou um hospital, é suficiente para sustentar um circuito de distribuição de calor.
Um problema está relacionado ao tempo. O calor produzido por uma instalação refrigerada a ar é de temperatura muito baixa para a maioria dos usos, mas o calor produzido pelo resfriamento líquido, que está se tornando cada vez mais popular para cargas de trabalho de IA, é quente o suficiente para ser vendido. O cliente, no entanto, deve estar localizado próximo à instalação ou ao longo de um curto circuito de distribuição de calor. Ambas as opções estão bloqueadas na fase de design. Uma comunidade que apresenta uma cláusula de design “pronto para o calor” logo na primeira reunião preserva esta opção quase sem nenhum custo. Este é o item principal do menu que não pode ser adicionado posteriormente, e é exatamente por isso que deve ser levantado primeiro.
Defender as receitas fiscais
O lado financeiro das negociações tem a sua própria história de sucesso que vale a pena estudar. As receitas do imposto sobre a propriedade de um data center provêm dos terrenos e edifícios e, acima de tudo, dos servidores internos. As receitas crescem à medida que as avaliações aumentam e, como os servidores são substituídos a cada três a cinco anos, a parte da fatura fiscal relativa aos bens pessoais renova-se a cada ciclo de atualização.
O condado de Loudoun, na Virgínia, mostra o que a defesa dessa fonte de receita pode comprar. Em 2025, os data centers do condado pagaram cerca de US$ 894,5 milhões em impostos imobiliários e de propriedade pessoal, acima dos cerca de US$ 733 milhões em 2024. Graças a essas receitas, o condado conseguiu reduzir a taxa de imposto sobre propriedade residencial todos os anos durante dez anos. A taxa caiu de seu nível de 2016 de US$ 1,145 por US$ 100 de valor avaliado para US$ 0,805 em 2026. De acordo com uma estimativa em uma análise da Mangum Economics para o Conselho de Tecnologia da Virgínia do Norte, sem receitas de data center, a taxa de imposto sobre propriedade residencial teria que ser de cerca de US$ 1,537, ou cerca de 91% mais alta, o que para uma família proprietária típica significaria cerca de US$ 5.900 por ano.
Good Jobs First registrou como os governos de todo o país concederam reduções de impostos sobre a propriedade durante décadas, muitas vezes além de isenções de impostos sobre vendas em nível estadual, e receberam em troca presentes únicos. Um detalhe encorajador enterrado nas evidências é que os incentivos fiscais nem sequer decidem necessariamente onde um projecto vai parar. A disponibilidade de energia, fibra, água e terrenos geralmente já reduziram o conjunto de locais viáveis antes mesmo de o tratamento fiscal ser considerado, e para os promotores uma isenção de impostos sobre equipamentos a nível estatal parece ser mais importante do que uma redução do imposto sobre a propriedade local.
É perfeitamente possível para uma comunidade proteger a sua própria base tributária e ainda assim obter a facilidade. E se alguma redução for finalmente concedida, deixar os servidores fora da redução protege a parte de crescimento mais rápido do fluxo de receitas.
Mova-se rápido
O poder de barganha de uma comunidade é real, mas passageiro, e está concentrado em alguns pontos de estrangulamento. Os desenvolvedores competem pela rapidez com que uma nova instalação pode ser ativada. Os rezoneamentos, as licenças de utilização condicional e as ligações às infra-estruturas públicas são os pontos de estrangulamento decisivos onde os governos locais podem oferecer rapidez para compromissos vinculativos. Uma vez concedidas essas licenças, as negociações estão efetivamente encerradas.
Lancaster prova os dois lados desta lição. A cidade alcançou o que é considerado o primeiro acordo de benefícios comunitários de data center divulgado no país, e seus termos mostram o quanto há a ganhar. O acordo inclui um limite para o uso de água da cidade de 20.000 galões por dia por campus, resfriamento de circuito fechado, limites de ruído vinculados aos níveis de ruído ambiente pré-construção e uma contribuição comunitária garantida de US$ 20,25 milhões.
A cidade, porém, só iniciou as negociações depois de o parecer de rezoneamento já ter sido publicado e os trabalhos de demolição terem sido iniciados. Os analistas jurídicos criticaram a linguagem vaga e difícil de aplicar, e os críticos locais notaram a ausência de um plano de desmantelamento, lacunas que a Federação de Cientistas Americanos atribui directamente a moedas de troca já perdidas. Mesmo uma cidade bem informada consegue um acordo mais fraco se agir tarde demais.
A preocupação natural é que uma comunidade que negocie muito perca o projeto para um município vizinho. O condado de Columbia, na Geórgia, é o contraexemplo mais forte dessa preocupação. O condado negociou um pacote abrangente para o projeto de US$ 17 bilhões do Google. Inclui um limite de ruído de 65 decibéis, uma zona tampão de 150 metros de edifícios residenciais, uma promessa de que a Google cobrirá 100% dos custos de electricidade relacionados com o projecto e um pagamento anual fixo de cerca de 40 milhões de dólares durante sete anos – além de um referendo em Novembro de 2026 sobre a utilização dessas receitas para redução do imposto sobre a propriedade em lotes residenciais.
O presidente da comissão do condado, Doug Duncan, disse que o acordo criou alguns dos termos contratuais de data center mais rígidos do país. Mesmo assim, o Google está investindo. Para um promotor preocupado com a velocidade, vale a pena pagar pela aprovação apoiada pelos residentes, e um projecto que beneficia de apoio local genuíno acarreta menor risco de litígio do que um projecto aprovado por oposição. A negociação difícil neste caso produziu um acordo com o qual ambos os lados ficaram satisfeitos.
O manual
A estratégia ideal para uma comunidade é mais ou menos assim. Negocie antes do rezoneamento, enquanto as moedas de troca ainda estão em suas mãos. Diagnosticar primeiro as reclamações locais e resolvê-las com medidas de mitigação, porque a remoção dos incómodos muda a opinião das pessoas de uma forma que as comodidades não conseguem. Traga um estudo de viabilidade de recuperação de calor para a mesa logo na primeira reunião, porque esta opção é perdida quando o projeto da instalação é decidido. E defender o fluxo contínuo de receitas fiscais e, se alguma redução for concedida, deixar os servidores fora dele.
Cada condado com terreno barato perto de uma linha de transmissão tem algo que os desenvolvedores precisam. Essa é uma posição negocial forte. As comunidades que utilizam essa alavancagem podem transformar a forma de construção mais contestada da América em coisas que os residentes realmente desejam. Esse resultado está ao alcance de todas as comunidades que se manifestam a tempo, e as localidades que já o alcançaram são a prova.
